賃貸物件の家賃相場研究所

家賃改定には貸主目線の心遣いが大切です

*

家賃のリセット^^


特別対談

「賃貸物件の家賃相場研究所所長が明かす、家賃改定交渉成功の秘訣」


今回は、「
家賃改定交渉」の「基本知識」から「成功の秘訣」までを、家賃改定交渉の専門家の生田目定明さんにお伺いしたいと思います。
よろしくお願いします。

こんにちは!生田目です。
よろしくお願いします。


さっそくですが、まず、ビジネスオーナーとしては、テナントや事務所の家賃を改定できるのならば、言うまでもなく誰もが改定したいものですよね。


しかし、素人目にもオーナーさんサイドが簡単に改定に応じてくれるとも思えないのですが・・・

ええ、そうですね。
「家賃改定」と言っても、そうそう簡単にはいかないだろう、と思われる方が多いんですよ。

もちろん物件オーナーさんにとっては家賃収入が減るわけですから、無条件によろこぶ話ではありません。

ですが、家賃改定請求というのは、家電や食品を買うときの値切りのように、ただ漠然と「負けてくれ」というものではありません。

まず、様々な方法によって、「現在のその物件の適性家賃」を算出します。
家賃相場というのは、経済状況によって変動しますから、契約を交わした時の家賃が、現在の家賃相場からはなれてしまっていることがあるのです。


家賃が現在の家賃相場と、ずれてしまっている可能性がある、と。


そうです。
ここ数年の経済状況から、家賃相場はかなり下がってきています。それで、その家賃の「ズレ」が生じているケースも多いでんすよ。

その「ズレ」を放置したままだと、結果として相場より高い家賃を払ってしまっている、ということになります。

ですので、一般のかたが思うような、
「値切る」「安くしてもらう」
というのではなく、
「現在の適性価格で契約しなおす」
ということなんですよ。

要するに、「家賃改定請求」というのは、
「相場に合わなくなって、割高となっている家賃」を、
「現在の相場なみの家賃」に合わせてもらいたい、
ということなんですね。

実際に「家賃見直しの請求」をする場合は、もちろん「家賃が減額になる場合」です。
現在の家賃がすでに「適性の家賃」の場合は、減額の余地がないので請求は無意味ですので。

あと、家賃を改定するときには、手続きとしては 「覚書」を交わすケース、「現行の賃貸借契約書に付け加える」ケース、があります。


なるほど。こちらの勝手な都合を押しつけるようなものではないんですね。

でも契約を交わしてあるので、「契約期間」というものがありますよね。
その期間中に、契約内容の変更を要求することはできるのでしょうか?

それもよく誤解されていることなんですが、問題なく要求出来ます。

問題ないというより、
「家賃額の変更の請求」
というのは借地借家法にも書かれている当然の権利なんですね。

これをご覧ください。

借地借家法(借賃増減請求権)

第三十二条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

一般にはあまり知られていませんが、「家賃減額の請求」は法律的にも、まったく正当に要求できるものなのです。


実は契約期間中であっても、「家賃の変更を請求する権利」があるんですね。

しかし、借主としては、減額に納得しないオーナーと、係争になったり、追い出されたり、険悪な関係になるんじゃないか、という心配になりますが。

そこもよく誤解されてしまう部分なので、少し説明させてください。

ここ数年の不況で、都心の一等地にあるような条件のよいテナントですら、空室が目立っているような状況です。

そういう不動産物件の供給過多の状況があるわけです。

現在の経済状況・空室率からして、今、空室になってしまうと、次の入居者が決まるまで、半年から1年、ヘタをすると2年以上、空室となる可能性があります。
その期間の家賃損失が大きいということ。

また、 新規募集するための新たな費用も発生します。
新規募集の際に設定する家賃も、結局は減額をして「相場にあわせた家賃」での募集となります。

ですので、オーナーとしては現在の借主に出ていかれたら困るんですよ。できることなら、そのままいてもらいたいのです。

こういう事情がオーナー側にもありますので、減額請求をすると、追い出されるとか、すぐに怒りだすとか、そういうことにはならないのです。


ネットで出てくる情報には、「自分で簡単に家賃減額交渉を行える」というようなものもあります。

「自分で交渉を行う」というのは可能なのでしょうか?

もちろん、自分で交渉を行うことはできます。

ただ、「適性家賃」の算出からして、なかなか一般の人には難しいものなんですよ。

オーナーさんと交渉するにしても、なんの根拠もなく、「5万円減額してくれ」と言っても「なぜ?」と言われてしまうだけですから。

それと、家賃の問題は、貸主と借主の契約で決められていることです。
契約というのは双方の合意のもとでなされるものですから、もし仮に相場よりかなり高い家賃で契約されていたとしても、双方が納得していればなんら問題はないのです。

ですので、「適性家賃で契約しなければいけない」という、「法律」や「絶対正義」、があるわけではないのです。
法律で規定されているのは、
「借賃の額の増減を請求することができる」
ということですので、算出した適性家賃を根拠にどこまで減額することができるのか。
それは交渉次第ということなんです。

それには「知識・経験」と「交渉力」がものを言います。


たしかに手探り状態で交渉しても厳しそうですね・・・。


そうなんです。
考えてみてください。
オーナーや不動産屋は「素人」ではありません。

実際に減額交渉を経験している人も多いでしょうし、「減額を最小限に留める対策」をもっているオーナーさんもいらっしゃいますからね。

一般の方がそういう「プロ」を相手に、どのくらい減額できるか。

仮に3万円の減額をできたとしても、専門家に頼めば6万円減額できたかもしれない。
せっかく交渉しても、最大限の成果を得られないともったいないですから。


お話を聞いていると、実際の交渉は、かなり激しいやりとりになるような気もしますが・・・

いえいえ、通常そんなことはありませんよ(笑)
そういうことにならないようにするのが私の仕事ですから。

たしかに、オーナーさんとしても、「家賃が下がる」のは面白いことではないです。
ですので、こちらとしてもオーナーさんの心情を気づかって交渉にのぞむようにしています。


「オーナーさんの心情」ですか。

そうです。
交渉事というのは相手がいるものですから、交渉相手の立場や心情を理解することはとても重要です。

不動産のオーナーさんというのは、自分の所有物件、たとえばビルなどでも非常に愛着を持っている人が多いんですよ。

とくに物件に用がなくても、毎日、物件を見に行くほど、愛着を持っている方もいますからね。

不動産物件を持っていない人には少し分かりづらいかもしれませんが、例えば「大切にしている車」とか「大事にしているペット」とか、そういうものにたいする気持ちとおなじなんですね。

オーナーさんは多かれ少なかれ、物件にたいしてそういう「愛情」をもっておられる。

そういうオーナーさんの心情を理解しないで、減額の要求をするときに、
「駅から遠い」とか、「エレベーターが小さい」とかの、
「物件の弱点」
を訴えてしまう人がいるんですね。

自分が愛情を抱いているものにたいして、弱点やよくない所を指摘されたりすると、どう感じるか。

言われたほうの感情を考えれば、それはあまり上手いやり方ではありません。


相手を怒らせてもしょうがないですもんね。

そうです。
縁あって、貸主・借主になったのですから、本来は敵対するような関係ではないのです。

家賃減額にしても、結局は遠くない将来に家賃は相場に合わせることになるのです。

それなら現在の借主が不満を感じない契約になおしてもらって、気持ちよく契約関係を続けていきましょう、
ということですので。


家賃が減額できて、双方納得できるのが理想ですね。


私が交渉させていただいたほとんどのケースでは、オーナーさん・借主さん、双方にご納得いただいています。

「家賃改定」という結果がすべてではありません。

交渉は、同じことを言うにしても、
「言い方次第」
で、その後の展開、関係性も変わってきます。

家賃改定後もオーナーさんとのお付き合いはつづくわけですから、おたがいに良い関係でいたいですよね。
改定後に、借主さん、オーナーさん、両方に「生田目が交渉人でよかった」と思っていただけるよう、いつも心がけています。


最後に、生田目さんの考える、「家賃減額交渉」に必要なものとは?

「経験」「知識」「交渉力」「気づかい」「思いやり」ですね。

とにかく、「減額交渉」という語感から、少し構えてしまう方が多いのですが、家賃額が少しでも気になったのなら、とりあえず専門家に調査だけでも依頼してみてください。
調査をして、「減額できそうな場合」だけ交渉に入る、ということですから。

家賃は月々払っていくものですから、トータルでは相当な金額になりますので。


本日はありがとうございました。

ありがとうございました。

★家賃減額のご相談はこちら!
家賃減額のご相談に、「生田目」本人が直接お答えします。
減額交渉等も「生田目」本人が直接責任を持って行います。
まずは調査から。お気軽にご連絡ください!

★生田目(namatame) office 03-5450-2078 Handy 070-6513-4118

■メールお問い合わせ

info@dragongateway.com

東京都世田谷区経堂3-38-3オークス2F
Dragongateway合同会社

公開日:
最終更新日:2013/03/02